某房地产开发项目可行性研究报告书92191129

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(此文档为 word 格式,下载后您可任意编辑修改!) **艺术城项目可研报告 一. 一. 项目环境概况 1.名称、位置与环境 《**家园(暂定名) 》位于**市北辰区的西南侧(见附图一) , 是**市 2001 年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部 分。

**市建委规划处和**市安居工程办公室在 1998 年 8 月初即着手 进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作,目前尚处 于进一步完善的阶段。

“西横堤居住区”位于**市西北部,南侧为**市第二高教区,北 侧为规划屈家店风景区(刘园苗圃及以北) ,该居住区四至范围,按 顺时针顺序,周边道路为北仓道,规划路(丁字沽三号路与丁字沽一 号路之间) ,玉泉东道,丁字沽三号路,南仓道,桃江路,总占地面 积 110 公顷;其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块 占地约 16 公顷作为**市第四工人文化宫选址(见附图一) 。

《**家园》居住小区四至范围,按顺时针顺序,周边道路为玉泉 东道,丁字沽三号路,南仓道,桃江路(其中,刘家房子村 B 地块 的 28812.7 平方米以及相邻界外的 11570.7 平方米不属于《**家园》 0

居住小区地块) ,占地面积 23.38 公顷(350.69 亩) 。

玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西 30°51′36″(南偏东 30°51′36″) (见附图二) 。

《**家园》 居住小区南侧隔南仓道、 西侧隔桃江路与已交付使用 的“佳园里”居住区毗邻,东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与 “西横堤居住区”成为一体。

与《**家园》居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置 是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸, “佳园里”地区始 建于 1998 年,当时仅为佳园南里和佳园北里,最早的居民为老西北 角地区的户,经过近 12 年的扩建和发展, “佳园里”地区已经成 为红桥区广大居民的居住地区, 这里的家庭一般都是普通收入的 工薪阶层, 所以这里是普通老百姓的居住地, 成为这一地区的人文地 理特征。

“佳园里”地区经过 10 余年的发展,商业、零售业发展比较 快,目前该地区的人气比较旺。

在《**家园》居住小区的周边,生活服务设施有:小型超市三座 (富老八超市、万家利超市、百货大楼超市) 、大规模市场一座(佳 园里市场) 、早市一个(双环村早市) 、医院一座(佳园医院) 、学校 三座(佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学) 、幼儿园二座(十九 幼、二十一幼) 、邮局一个。

在“佳园里”所辐射的周边两公里半径 的范围内还有大型超市两座(大荣丁字沽店、家乐北辰店) 、医院三 座(咸阳医院、红桥医院、红十字会医院) 、文化娱乐场所一座(梦 园娱乐中心) 、大型商场一座(裕华百货商场) 、高等学府三座(天津 商学院、理工学院北院、河北工业大学) 。

随着“西横堤居住区”的 兴建, 该地区将成为一个建筑面积为 200 余万平方米、 配套齐全的大 型居住社区。

《**家园》居住小区的东北方向约 2 公里处,是北仓工业区,该 区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分 完善,但是,东北风不附图三 **市的风玫瑰图 是**市的主导风向(见附图三的风玫瑰图) ,因此北仓工业区对《** 家园》居住小区的大气环境污染的影响并不明显。

“西横堤居住区” 北部规划中的屈家店风景区, 其南部边界距 《** 家园》居住小区约 1.5 公里,该风景区的兴建对**市,特别是对本居 住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。

2.建设用地的获得 《**家园》居住小区 24.54 公顷地块的中心地带,原为**市 红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场,占地约 5.66 公 顷, 其余 18.88 公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有 (见附 图二) 。

从 1998 年年起,天津燕宇置业有限公司与北辰区和红桥区 环卫局经过一系列的反复协商,于 1999 年 6 月份达成协议,北辰区 和红桥区环卫局以出让的方式将 24.54 公顷的土地出让给天津 燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。

除地价外, 天津燕宇置业有 限公司同时承担垃圾撤场清运费、 现场杂土清运费、 土地复垦费以及 现场土方平衡等费用。

3.市政配套设施现状及规划 ⑴道路 《**家园》 居住小区四周, 现有道路为东邻的丁字沽三号路和南

邻的南仓道, 规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道 (见附图二) 。

丁字沽三号路为按规划实施的现状路, 路宽 43 米, 两块板结构, 断面为:4.5—15.5—3—15.5—4.5。

路中心线 3 米宽范围,为地铁 一号线地面高架线的预留地, 有关地铁一号线的有关内容, 参见附图 四。

南仓道现状为路宽 7 米,规划南仓道为主干道,红线宽 50 米, 四块板结构,横断面为 4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。

桃江路和玉泉东道均为规划次干道, 红线宽 30 米, 一块板结构, 断面为 4—22—4。

规划路中心桩的技术资料见表一,桩号的相对位置见附图二。

规 划 路 中 心 桩 坐 标 及 规 划 高 程 表一 桩号 410301 512303 410401 410302 410304 Y 92507.907 92961.266 93257.186 92757.171 92632.538 X 307848.705 308095.960 307600.829 307431.632 307640.167 规划高程 4.86 4.56 4.47 4.74 4.90 注:1.规划坐标值采用 1990 年**市任意直角坐标系 2.规划高程采用 1972 年**市大沽高程系,以 1993 年水准高程 起算。

《**家园》 居住小区的周围, 目前尚无规划公交车的场、 站设施, 与本居住小区隔南仓道相望的 “佳园里” 居住区及其周围现有的公交

车设置为: 34 路: 37 路: 606 路: 634 路: 658 路: 837 路:962 路: 规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过(见附图四) , 规划要求地铁中心线两侧 15 米 (车站段两侧各 22 米) 范围内不得新 建建筑物, 高架车站站台控制用地范围 180³20 米, 车站两侧各设一 个出入口,每个出入口规划占地 400 平方米。

鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道, 规划要求 《**家园》 居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上, 可设置 在玉泉东道和桃江路上,确需设置时,只允许车辆右转进出。

⑵给水工程管线 该地区属新开河水厂供水范围, 目前, 在丁字沽三号路下埋设有 一条φ 600 给水干管和两条φ 300 配水管。

根据**市城市总体规划修编成果,在“西横堤居住区”规划范围 内设一座自来水服务站,占地 2000 平方米。

《**家园》 居住小区的规划水源由丁字沽三号路上φ 600 给水干 管和南仓道上规划φ 800 给水干管。

根据规划需要,在桃江路上 规划一条φ 600 给水干管和二条管径分别为φ 300、 φ 400 配水管; 在 玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为φ 300、φ 400 配水管。

对 于丁字沽三号路上现状输配水管, 规划与以保留 (见地下配套工程管 线现状及规划示意图) 。

⑶排水工程管线 目前, 在丁字沽三号路上有两条φ 800~1200 污水干管和两条φ 800 雨水管,在南仓道上有一条φ 1200 杨咀罐站雨水出水管道。

规划排水采用雨污分流制。

根据**市城市总体规划修编成果的排

水专项规划安排, 丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与 外环线交口处规划雨水泵站后入外环河, 以东收水范围内的雨水排入 南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河(见附图一) ,污水 分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站 (规划对该泵站 进行扩建)和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。

规划保留丁字沽三号路现状排水管道, 因南仓道现状雨水管道在 规划路分车岛下,同时结合该地区排水规划要求,规划给予废除。

在 桃江路、玉泉东道、南仓道两侧,分别规划一条φ 400~1000 污水管 和一条φ 600~1500 雨水管。

《**家园》居住小区内排水排入以上管 道内(见地下配套工程管线现状及规划示意图) 。

⑷热力工程管线 规划热源由区外西横堤规划锅炉房,在南仓道、桃江路、玉 泉东道上均规划了热力管道(见地下配套工程管线现状及规划示意 图) 。

⑸燃气工程管线 目前在丁字沽三号路上有一条φ 500 煤气中压管; 在南仓道上有 二条φ 600 煤气中压管。

根据**市城市总体规划修编成果, 规划气源采用天然气, 由现状 燃气中压管气源。

在桃江路、玉泉东道上均规划φ 300 煤气中压 管和φ 200 煤气低压管(见地下配套工程管线现状及规划示意图) 。

⑹电力工程缆线 目前,在丁字沽三号路上有二条 10KV 电力电缆;在南仓道上有 一条 35KV 电力架空线。

根据**市城市总体规划修编成果, 《**家园》居住小区工程的规 划电源来自延吉道、 勤俭道现状 220KV 变电站。

规划将南仓道上现状

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